다양한 정보. 아파트를 사기 전 '주택담보대출'에 대해서 알아보자.

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아파트를 사기 전 '주택담보대출'에 대해서 알아보자.

주택담보대출이란?

주택담보대출이란 말 그대로 주택을 담보로 받는 대출을 말합니다. 주택담보대출은 크게 두 가지로 구분해서 살펴볼 수 있습니다. 

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1) 집을 사기 위해 : 새로 살 집을 담보로 대출을 받는 것

2) 생활자금용도 : 내가 이미 소유한 집을 담보로 대출을 받는 것 

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이런 주택담보대출을 받을 때 반드시 알아두어야 하는 용어들이 있습니다.

 LTV, DTI, DSR과 같이 자주 들어봤던 용어들인데요. 오늘은 이 용어들에 대해 정리해보고자 합니다. 

LTV(Loan To Value ratio) : 주택담보인정비율

1. LTV란?

​LTV란 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 의미하는데, 쉽게 말해 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출 가능 한도라고 생각하면 됩니다. 만약 주택담보인정비율(LTV)이 60%라면, 1억 원의 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 최대 6천만 원까지 대출이 가능하다는 의미입니다. 나머지 4천만 원은 따로 보유하고 있어야 한다는 뜻이기도 합니다. 

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2. 담보가치

LTV에서는 주의해서 살펴보아야 하는 건 바로 '담보가치'입니다. 주택을 1억 2천에 샀다 할지라도, 담보가치는 1억 2천을 다 쳐주지 않습니다. 부동산은 시세 또는 감정을 의뢰해서 가치를 평가하기 때문입니다.

즉, 1억 2천에 집을 샀지만 대출 당시에 1억으로 가치를 평가해줬다고 하면, 이 평가금액이 담보가치가 됩니다. 

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3. 지역별 LTV 

일반적으로 LTV 비율은 지역별로 정해집니다. 서울과 같은 투기과열지구에서는 비교적 LTV가 낮게 책정되고 지방의 비규제 지역에서는 LTV가 비교적 높게 책정됩니다. 

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*LTV로 한도가 결정되었다고 하더라도, 그 한도만큼 무조건 대출을 해주는 게 아니기에 추가적으로 DTI를 적용해야 합니다.*  

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DTI(Debt To Income) : 총부채상환비율

1. DTI란?

DTI란 상환 능력을 소득으로 따져 대출 한도를 정한 것으로, 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 쉽게 말해 내가 1년 동안 버는 돈(연봉) 중에서 대출 원금과 이자를 얼마나 갚아나가느냐를 따지는 비율입니다. 즉, 빌려준 돈을 갚을 수 있는 능력을 평가하겠다는 지표입니다.

 만약 연 소득이 5,000만 원이고 DTI가 40% 적용된다면, 연간 원리금(원금+이자) 상환액은 2,000만 원이 넘지 않아야 합니다. 즉, 2,000만 원이 넘으면 대출이 되지 않을 수 있다는 뜻이기도 합니다. 

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2. DTI  주의할 점 

DTI 기준을 충족시키지 못해 대출이 나오지 않을 경우, 대출기간은 늘려서 한 달에 갚아야 할 금액을 줄이기도 합니다. 1억을 5년 동안 갚는 것보다 10년 동아 갚게 되면 한 달에 갚아나갈 금액이 줄어들기 때문이죠.(주택담보대출은 최장 35년까지 가능) 물론 천천히 갚게 되니까 그 기간만큼 이자는 절대적으로 많아지기는 합니다. 그래서 원금 이자를 적게 내는 게 더 중요할지, 대출 한도를 더 많이 받는 게 중요할지 신중히 생각한 후 판단을 내려야 합니다. 

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​DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율

DSR은 DTI와 비슷하지만 대출금을 더 줄이게 만드는 녀석입니다.

 

DSR은 다소 복잡하기 때문에 DTI와 비교해서 살펴보겠습니다.  

​DTI는 주택담보대출 원리금과 다른 타 대출의 이자금액을 합친 금액을 보고 돈을 갚을 수 있는 능력을 평가합니다.

 

반면 DSR은 주택담보대출 원리금과 기타 대출의 원리금을 합친 금액을 보고 돈을 갚을 수 있는 능력을 평가합니다. 

여기서 기타 대출이란 학자금 대출, 카드론, 자동차 할부금, 신용대출을 비롯한 기존의 모든 대출 내역을 말합니다. 

​주로 DSR은 고가주택을 담보로 잡을 경우이거나, 2 금융권에서 대출을 실행할 때 활용됩니다.  

 

 DTI를 스스로 계산해보는 방법 

DTI는 은행에 가면 알려주기도 하지만,  스스로 계산해볼 수도 있습니다. 

​http://ssoseyo.com

금융계산기

DTI계산기, DSR계산기, 신 DTI 계산, 대출이자계산, 대출이자 계산기 등 금융 관련 계산기입니다.


본인의 회사에서 받는 연소득, 현재 이미 받은 대출금액, 내가 받고 싶은 대출금액, 대출기간, 대출이율을 기입하면 DTI를 계산을 할 수 있습니다.

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끝

실천이 말보다 낫다.